lunes, 24 de octubre de 2011

¿Es un buen momento para invertir comprando una vivienda?

Para reflexionar sobre el estado de las inversiones inmobiliarias en España recomiendo leer el artículo que escribió  en Cotizalia, Marc Garrigasait el 11/10/2010

¿Estás pensando si ya es el momento de invertir en una vivienda?,
¿Tienes a la venta tu piso y no sabes si debes bajar el precio de venta o mantenerlo?
Posiblemente en estos últimos 20 años, los activos inmobiliarios han sido la mejor inversión en España, aunque me da la impresión que nadie valoraba la iliquidez y los riesgos del apalancamiento.
No hay que ser muy pesimista para ver como la digestión de esta enorme burbuja en el mercado inmobiliario en España posiblemente durará al menos 5 o quizás 10 años. Como siempre, la clave de cualquier mercado, es el análisis de la oferta y la demanda. Claro que los bancos y cajas tienen mucha incidencia sobre la evolución del sector, aunque, quizás más el Banco de España, que es quien modula la contabilización de los activos inmobiliarios en los balances bancarios.
Las entidades financieras ya controlan absolutamente todo el mercado, desde el punto de vista de la oferta, ya que tienen en sus balances todas las promociones iniciadas y cuyos préstamos vivos a promotores eran recientemente superiores a los 320.000 millones de euros, y desde el punto de vista de la demanda, ya que deciden a quien dar un préstamo hipotecario, y todos conocemos casos de bancos que niegan la financiación a quien no compra una vivienda del propio banco.
De hecho, aunque “oficialmente” los bancos y cajas están activamente comercializando toda su oferta de vivienda, y teóricamente estarían siendo agresivos bajando los precios, en realidad, si pedís precios, esto son, en mi opinión, muy altos para las posibilidades de compra de la mayoría de ciudadanos. En mi opinión, una buena parte es una maniobra de distracción de los bancos para mantener los precios artificialmente altos y así no tener que dotar mayores perdidas. Claro que, increíblemente, aun hoy el Banco de España permite a los bancos y cajas tener sus propias tasadoras, lo que les permite fijar los precios en base a sus necesidades, que son que los precios no bajen rápido. Este hecho seguramente alargará en el tiempo la crisis inmobiliaria española, pero también es cierto que permitirá digerirla mejor sin tantas quiebras.
Con unos 10 años construyendo en España más de 600.000 viviendas anuales, con picos de 800.000-900.000 anuales en 2007-2008, se ha acumulado una enorme presión vendedora. Nadie sabe el dato más preciado: cuántas viviendas hay actualmente en venta en España. Hay quien defiende que son cerca de 1 millón, otras fuentes hablan de 2 ó 3 millones de viviendas a la venta en toda España.
Cuales son para mí las clarísimas razones por las que el mercado inmobiliario continuará con muchos problemas al menos los próximos 5 años :
1,- Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto, el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000. Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran entre 100.000 y 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 y 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones!!!!!
2.- La construcción de viviendas nuevas en España, que, por ejemplo, en 2006 fue de 760.179 unidades, frente a las 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia ó 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo mas de 200.000 viviendas anuales, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto, las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es más probable, habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun más la oferta.
3.- Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy pocos países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene, incluso una tercera vivienda, como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.
4.- El mercado de financiación está seco. En primer lugar, porque prácticamente todas las operaciones de financiación suelen ser refinanciaciones de particulares y de empresas y especialmente promotores. De hecho, hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.
5.- Desde 2003 las compras inmobiliarias de inversores internacionales en España no paran de descender.
6.- La relación del precio de la vivienda y el de los alquileres continúa siendo muy elevada en España.
7.- La relación precio de la vivienda en España con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales. Éste ha sido siempre el principal ratio que hay que fijarse para prever el futuro de los precios.
A la enorme cifra aun no satisfecha de viviendas nuevas a la venta sin compradores, hay que sumar las viviendas de segunda mano que muchos necesitan vender para reducir su elevado endeudamiento. Por suerte, los tipos de interés hipotecarios actuales para las hipotecas vivas son bajísimos (inferiores al 2-2,5%) y no creo que al menos a 1 ó 2 años vayan a subir.
No hay estadísticas oficiales en España, pero me da la impresión que la mayoría de las operaciones de financiación hipotecaria oficiales son, en realidad, refinanciaciones y no operaciones normales de compra-venta, lo que refleja los enormes problemas en digerir un mercado totalmente desequilibrado. Pero también en las operaciones oficiales de compra-ventas no sabemos cuáles son adjudicaciones, en lugar de transacciones normales.
La foto actual del mercado de la vivienda en España es para mí como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos entre 50 y 100 vendedores de pisos o casas. Si eres quien vende, debes convencer en un minuto al comprador de por qué tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. No todo es el precio, pero está claro que, como no bajes el precio, difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda.

Notas adicionales.-
No se sabe ni por asomo las viviendas reales que hay en el mercado[1 a 3 millones, una horquilla demasiado amplia], las compraventas, son estimadas, o sea todo "estimado" en un mercado tan importantísimo en España. !Como todos los grandes sectores [automóvil, turismo, energía, telecomunicaciones, etc.] manejen las cifras "estimadas" del sector de la construcción!, apañada esta la economía española.
Aquí hay demasiados intereses empeñados en que esto sea opaco y si realmente funcionara el mercado [como defienden los liberales], los posibles compradores deberían volverle la espalda a los vendedores por su falta de transparencia, ya que se protesta con mucha frecuencia por asuntos más nimios que este de endeudarse de por vida.


Unos pocos conceptos elementales:
- el precio solo existe cuando se produce una transacción. Los valores en euros que se escriben en los anuncios de venta de pisos NO son precios; son una carta a los reyes magos.
- ahora mismo casi no hay transacciones; luego casi no se puede hablar de precios; solo de cartas a los reyes magos.
- ahora mismo hay fondos de capital riesgo ofreciendo a los bancos y cajas españoles comprarles TODA su cartera inmobiliaria: ¡al 20% de su valor en libros!
- es muy fácil dividir los precios de los alquileres por un factor de 4 en España: basta con hacer una ley de desahucio inmediato [con orden del juez y ejecutada por la guardia civil]en caso de impago.

Leer este enlace:
http://www.elconfidencial.com/vivienda/2011/10/24/la-mitad-de-los-madrilenos-firma-la-hipoteca-sin-entenderla-86480/


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